В Краснодаре доля студий в новостройках сократилась с 23% до 16% за 3 года

Фото: pixabay.com

За последние годы в структуре предложения на рынке новостроек крупных российских городов доля студий сократилась на 5 п.п. К такому выводу пришли аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью.

Краснодар вошел в число городов с наиболее заметным сокращением доли студий среди крупнейших рынков новостроек России. Если в 2023 году студии составляли почти четверть всего предложения (23%), то к 2026 году их доля снизилась до 16%, т.е. на 7 п.п.

Наибольшее снижение доли студий также зафиксировано в Сочи (с 56% до 29%), Москве (с 21% до 11%), Ростове-на-Дону (с 20% до 11%) и Самаре (с 15% до 7%). В ряде городов показатель пока что продолжает увеличиваться, но нужно понимать, что в большинстве локаций студии изначально занимали менее значимую нишу, чем в Москве, а все изменения происходят с небольшим лагом относительно столицы.

В целом по России доля студий сократилась на 5 п.п. В 2023 г. она составляла 20% (максимальное значение), а к настоящему времени снизилась до 15%. Одновременно подросла доля однокомнатных (с 34% до 36%) и  двухкомнатных (с 31% до 33%) квартир.  

Рост популярности студий фиксировался до 2023 г. и был связан с:

?     демографическими и социальными трендами (дети стали раньше съезжать от родителей, взрослые – позднее заводить детей),

?     изменениями в продуктовых решениях (вещи стали чаще хранить во внешних кладовых),

?     изменением портрета покупателя (в период действия безадресной льготной ипотеки значительная часть сделок приходилась на инвесторов, для которых студии были наиболее привлекательным форматом благодаря низкой стоимости и высокой потенциальной доходности).

Динамика структуры предложения в новостройках крупных российских городов по типам комнатности

Начиная с 2024 г. доля студий в структуре предложения начала снижаться по нескольким причинам.

Во-первых, изменилась структура спроса. После завершения периода низких ипотечных ставок доля инвестиционного спроса заметно сократилась, а на первый план вышли покупатели, приобретающие жильё не для перепродажи или «на будущее», а для собственного проживания. Для этой категории студии зачастую оказываются недостаточно комфортными и просторными, поэтому спрос сместился в сторону «полноценных» квартир с хотя бы одной отдельной комнатой. Девелоперы отреагировали на эти изменения в поведении покупателей.

Во-вторых, на квартирографии сказалось изменение структуры предложения по классам жилья. В последнее время девелоперы стали активнее выводить на рынок более дорогие проекты классов «бизнес» и «премиум», где традиционно ниже доля студий (которые больше характерны для массового сегмента) и выше доля просторных квартир. Этот тренд особенно заметен в Москве, но и другие крупные города постепенно подхватывают его.

Дополнительным фактором стали изменения в регулировании. В Москве с августа 2024 г. действует запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв.м. За пределами столицы прямых запретов нет, но есть рекомендации Минстроя ограничить такой формат, а сами девелоперы осторожнее стоят проекты с такими планировками, опасаясь, что столичный опыт станет обязательным и для других регионов.

«После пика популярности студий в 2023 году рынок новостроек российских городов постепенно возвращается к более сбалансированной структуре предложения, где большую роль играют квартиры, ориентированные на постоянное проживание, а не на инвестиционный спрос», – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана».